دبي – مينا هيرالد: أصدرت اليوم شركة جيه أل أل – الشركة الرائدة عالميًا في مجال الاستثمار والخدمات الاستشارية العقارية – تقريرها للربع الثالث من عام 2015 “نظرة عامة على سوق العقارات في دبي” والذي يغطي الشرائح المكتبية والسكنية والعقارات التجارية والضيافة.

وفي معرض تعليقه على هذا التقرير، صرح السيد كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث بشركة جيه أل أل (JLL) الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (مينا)، قائلاً:

“لا تزال سوق دبي العقارية تشهد تباطؤًا في الأداء خلال الربع الثالث من العام، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه على مدار الأشهر المتبقية من عام 2015، حيث استمرت أسعار بيع الوحدات السكنية في الانخفاض (حيث انخفضت أسعار الفيلات بنسبة 11% على مدار العام حتى شهر أغسطس).  كما شهدت أسعار الإيجارات أيضًا انخفاضًا للمرة الأولى (وإن كان هامشيًا) خلال الربع الثالث من العام.

كما سلطت شركة جيه أل أل الضوء مؤخرًا على النقص الذي تُعاني منه المنطقة في الوحدات السكنية لمتوسطي الدخل. ولقد لاحظنا خلال هذا الربع من العام إقرارًا متزايدًا بالمشكلة من خلال طرح عدد من المبادرات من جانب كل من المطورين العقاريين والجهات الحكومية والتي تستهدف سوق الإسكان المتاح بأسعار في متناول الإمكانيات، (وتشمل هذه المبادرات تدشين شركة نخيل لمشروع جبل علي في معرض سيتي سكيب إلى جانب تدشين مراحل أخرى من مشروع تاون سكوير الذي أطلقته شركة نشاما). وبالإضافة إلى ذلك، يدل عدم وجود مشاريع عملاقة رئيسية جديدة وتزايد التركيز على توفير وحدات سكنية لشريحة متوسطي الدخل من السكان على نضج سوق الإسكان في دبي”.

وتابع قائلا:  “لا تزال الشريحة الفندقية تشهد تباطؤًا في الأداء، ويعود ذلك بشكل جزئي إلى انخفاض عدد السائحين القادمين من روسيا وجنوب آسيا والشرق الأقصى من آسيا وأفريقيا لزيارة دبي. وعلى الرغم من ذلك، لا تزال معدلات الإشغال مرتفعة مقارنة بالأسواق الأخرى على المستوى الدولي، ولكننا نتوقع أن يقل ذلك بعد تنفيذ إنشاء 450 غرفة إضافية في فنادق إنتركونتينينتال بدبي مارينا وإيبيس ستايلز بالجميرا وحياة بلاس بديرة. كما نلحظ أيضًا جهودًا ترمي إلى تنويع قاعدة السائحين في دبي بعيدًا عن التسلية والترفيه مع وجود إمكانية لترسيخ مكانة دبي كمركز رائد في مجال السياحة الطبية. ومن شأن هذه المبادرات المساعدة على ضمان التدفق المستمر للزائرين”.

وأردف قائلاً: “تشهد الشريحة التجارية استقرارًا كبيرًا حيث يتركز الطلب على المكاتب عالية الجودة بمناطق الأعمال المركزية – أبرزها مركز دبي المالي العالمي – التي لا تزال تشهد تزايدًا على الطلب وبالتالي تشهد ارتفاعًا في الأسعار. وعلى العكس من ذلك، فقد أدى انخفاض معدلات الإشغال إلى انخفاض هامشي في الإيجارات في المواقع الثانوية.  ومن الاتجاهات الملحوظة حاليًا أن المستأجرين يتجهون حاليًا إلى المناطق الحرة نظرًا إلى مرونة متطلبات الترخيص في تلك المناطق. هذا وقد أدى العرض المحدود من المساحات المكتبية الجديدة لدى شركة تيكوم إلى انتقال عديد من المستأجرين إلى منطقة أبراج بحيرة الجميرا الحرة المجاورة. ”

واختتم حديثه قائلاً: “لا تزال شريحة العقارات التجارية هادئة على مدار الربع الأخير من العام حيث لا تزال معدلات نمو الإيجار السنوية في جميع أنواع مراكز التسوق مستمرة في التباطؤ. وهناك مؤشرات على أن الملاك قد أدركوا هذا الهدوء وعدّلوا مستويات الإيجارات لتصبح مستويات أكثر واقعية من أجل تمييز عروضهم في ظل المنافسة القوية التي يواجهونها. ونتوقع أن تشهد الإيجارات انخفاضًا على مدار الـ 12 شهرًا بينما يمر السوق بفترة الذروة الدورية”.

ملخص لأبرز جوانب شرائح سوق دبي العقارية:

  • الشريحة المكتبية: شهد الربع الثالث من العام تسليم مساحة مكتبية إيجارية إجمالية تبلغ حوالي 283,000 مترًا مربعًا، وتعد نسبة 53% منها مباني مخصصة لشرائح معيَّنة تقع في منطقة الخليج التجاري مثل (بوابة الخليج “Bay Gate”) و(خليج أيريس “Iris Bay”) والمبنيان الثنائيان “أ” و”ب” (The Binary A & B). وفي منطقة أخرى، سلَّمت شركة تيكوم مشروع “المكاتب 1 و2” في المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي. ومن المقرر تسليم مساحة إيجارية إجمالية إضافية تبلغ 948,000 مترًا مربعًا بحلول عام 2017؛ غير أننا لا نزال حذرين بخصوص تسليم هذه المشروعات خلال هذا الإطار الزمني. فلقد تأخر بالفعل تسليم بعض الأبراج، بينما تحولت بعض الأبراج الأخرى في منطقة الخليج التجاري مثل (برج السيمفونية “Symphony Tower”) و(البرج البلاتيني “Platinum Tower”) إلى شقق فندقية. ومن حيث الأداء، فلا يزال مركز دبي المالي العالمي (مثل: البوابة) والمباني المجاورة (مثل: ضمان) تشهد طلبًا متزايدًا وارتفاعًا في الإيجارات، في حين تُعاني سوق الفئة “ب” من معدلات شغور مرتفعة وانخفاض هامشي في أسعار الإيجارات.
  • الشريحة السكنية: لا يزال الاتجاه الهبوطي لأداء الشريحة السكنية مستمرًا خلال الربع الثالث من العام حيث يزداد انخفاض أسعار البيع وتُسجِّل الإيجارات انخفاضًا هامشيًا. وعلى الرغم من انخفاض مؤشر REIDIN العام للمبيعات بمعدل 10% خلال نفس الفترة من العام في أغسطس، يُشير مؤشر الإيجارات إلى وجود انخفاض نسبته 1% في قيم الإيجارات. ويرجع ذلك بشكل كبير إلى تشدد اللوائح الحكومية وارتفاع مستويات التضخم وقوة الدولار مما جعل العقارات مكلفة بالنسبة لكل من المستثمرين المحليين والأجانب، مما أدى إلى انخفاضٍ في حجم المعاملات وانخفاضٍ في الأسعار إلى مستويات أكثر استدامة. ومن المتوقع أن تستمر الأسعار في الانخفاض خلال الأشهر المتبقية من العام وفي عام 2016 أيضًا، وذلك قبل أن تشهد الإمارات دورة نمو أخرى في الأعوام السابقة لمعرض إكسبو 2020.
  • شريحة العقارات التجارية: لا يزال النشاط في سوق العقارات التجارية هادئًا على مدار الربع الأخير من العام حيث لا تزال معدلات نمو الإيجار السنوية في جميع أنواع مراكز التسوق مستمرة في التباطؤ. ونظرًا إلى أن النمو في مبيعات العقارات التجارية لا يزال بطيئًا، يجب على الملاك الآن اتباع أساليب تأجير أكثر واقعية ومنطقية من أجل الحفاظ على المستأجرين لديهم. وبما أن هذا السوق يتمركز حاليًا على قمة دورة السوق العقارية، نتوقع أن تنخفض الإيجارات على مدار الربع المقبل من العام وخلال عام 2016؛ حيث شهد الربع الثالث من العام تسليم المرحلة الأولى من مشروع سيتي سنتر معيصم الذي تُشيده شركة ماجد الفطيم في المنطقة العالمية للإنتاج الإعلام، مما أضاف مساحة إيجارية إجمالية قدرها 23,850 مترًا مربعًا إلى إجمالي مساحة  العقارات التجارية. ومن المتوقع أن يتم تسليم مساحة إضافية تبلغ 161,00 متر مربع خلال الشهور المتبقية من العام تتألف أغلبها في الأساس من توسعات لمراكز تجارية إقليمية كبيرة.
  • الشريحة الفندقية: لا يزال سوق الفنادق يشهد تباطؤًا في الأداء على مدار الربع الثالث من العام، ويرجع ذلك بشكل جزئي إلى الطبيعة الموسمية للسياحة في دبي، ولكن ذلك يرجع إلى انخفاض معدلات قدوم السائحين. وعلى الرغم من أن معدلات الإشغال المسجلة تبلغ 77% منذ بداية العام، انخفضت متوسط الأسعار اليومية بنسبة 7% على أساس سنوي لتصل إلى 227 دولارًا أمريكيًا خلال الفترة ذاتها. وفي المقابل، انخفض متوسط العائد على الغرف المتاحة بنسبة 9% على أساس سنوي لتصل إلى 175 دولارًا أمريكيًا منذ بداية العام وحتى شهر يوليو. ومن حيث المعروض، شهد الربع الثالث من العام إضافة ما يقرب من 450 مفتاح غرفة تم تسليمهم في فنادق إنتركونتينينتال بدبي مارينا وإيبيس ستايلز بالجميرا وحياة بليس بميدان بني ياس في ديرة. وعلى الرغم من الطلب الكبير، من المتوقع أن يُؤدي تسليم عدد 32,400 مفتاح غرفة إضافي بحلول عام 2018 إلى مزيد من الضغط على متوسط الأسعار اليومية ومتوسط العائد على الغرف المتاحة في اتجاه الهبوط.