زيورخ – مينا هيرالد:  تضاعفت الأسعار الفعلية للعقارات في العديد من المدن العالمية منذ عام 1998، وهي أعلى وسطياً مما كانت عليه قبل الأزمة المالية في عامي 2007-2008.

ويكشف مؤشر UBS لفقاعة العقارات العالمية الصادر عن المكتب التنفيذي الاستثماري لإدارة الثروات – أن قيمة أسواق الإسكان في معظم المدن الواردة قيد الدراسة قد أصبحت مبالغاً فيها، ما يبرز خطر حدوث فقاعة في العقارات السكنية في كلٍّ من لندن وهونغ كونغ على وجه التحديد.

ويشير التقرير أيضاً إلى ابتعاد أسعار السوق بشكل كبير عن المعدل الوسطي للقيمة الطبيعية، الذي تم احتسابه وفقاً لقيم الأسعار على المدى الطويل، في كل من سيدني وفانكوفر وسان فرانسيسكو وأمستردام. ويشير التقرير إلى وجود فرط في التقييم أيضاً في كل من جنيف وزيورخ و باريس وفرانكفورت، إلى جانب طوكيو وسنغافورةبدرجة أقل. وفي الولايات المتحدة، قُدّرت الأسعار في كل من نيويورك وبوسطن بشكلٍ عادلٍ نسبةً للمعدل التاريخي لها، في حين انخفضت في شيكاغو عن قيمتها الفعلية.

وتعليقاً على هذا الموضوع، قال السيد كلاوديو سابوتيللي –  مدير المكتب التنفيذي الاستثماري لإدارة الثروات في شركة UBS: “أدت التوقعات المتفائلة والأسس الاقتصادية المتينة وتدفق رؤوس الأموال من الخارج إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل مبالغ به في بعض المناطق خلال الأعوام الماضية. وقد أسهمت السياسات المالية غير الصارمة في مفاقمة المخاطر وعدم تطبيع أسعار السوق العقارية في هذه البلدان”.

ويعني مصطلح الفقاعة العقارية وجود  سوء تسعير كبير ومتواصل لأحد الأصول العقارية، ولا يمكن التأكد من وجود الفقاعة العقارية بشكل قاطع ما لم تنفجر، ولكن يمكن ملاحظة الأنماط المتكررة من تجاوزات سوق العقارات في البيانات التاريخية. وأضاف سابوتيللي: “من الضروري التعرف على دلائل وجود فقاعة في وقت مبكر –  ولهذا السبب قمنا بإطلاق مؤشر UBS لفقاعة العقارات العالمية.”

كيفية التعرف على الفقاعة العقارية

يقيس مؤشر UBS لفقاعة العقارات العالمية مخاطر حدوث فقاعة عقارية على أساس أنماط محددة في مراكز مالية عالمية مختارة. ويستخدم المؤشر التصنيفات التالية على أساس المخاطر: الكساد، والتقييم بأقل من القيمة الحقيقية والتقييم بشكلٍ عادل والتقييم بشكلٍ مبالغ فيه وخطر حدوث فقاعة.

ويُستكمل التحليل بمقارنة النسب الحالية للدخل-مقابل-السعر (PI) إلى السعر-مقابل-الايجار (PR). ويشير انخفاض القدرة على تحمل التكاليف المشار إليها بالنسبة PI إلى تقلص احتمالات ارتفاع الأسعار على المدى الطويل، في حين تشير مضاعفات PR المرتفعة إلى اعتماد خطير على أسعار منخفضة للفائدة.

من جانبه، قال ماتياس هولتسهي – الخبير الاقتصادي في المكتب التنفيذي الاستثماري لإدارة الثروات في شركة UBS: “لقد ابتعدت أسعار المساكن عن مستويات الدخل المحلي بشكلٍ أكبر في هونغ كونغ ولندن وباريس وسنغافورة ونيويورك وطوكيو، حيث يفوق شراء شقة بمساحة 60 متراً مربعاً ميزانية معظم الناس الذين يعملون حتى في قطاع الخدمات من ذوي المهارات العالية.”