دبي – مينا هيرالد: نشرت شركة الاستشارات العقارية الرائدة استيكو احدث تقاريرها عن السوق العقاري في دبي مع القاء نظرة تاريخية شاملة على اداء القطاع في العام 2015 واستشراف آفاقه للعام الحالي 2016 وخلص الى ان المجمعات السكانية ذات التكلفة المحتملة تقود الطريق من ناحية من الطلب على الايجارات والفرص الاستثمارية مقارنة بسيناريو لزيادة معروض لافت يلوح في الأفق بالنسبة للعقارات الراقية والفخمة.
ويحذر التقرير من تأثير تسليم المشاريع المتأخرة في 2015 ومشاريع كبيرة تسلم في 2016 يرافق ذلك تباطؤ الطلب وتواصل اسعار النفط المنخفضة كمؤشر لاتجاهات السوق هذا العام مع تعرض اسعار البيع والايجارات لضغوط اضافية.
وقال التقرير انه بالاجمال تمت اضافة 13500 شقة و800 فيلا للمعروض العقاري في دبي خلال العام 2015 وسيتم دخول 22000 شقة و7700 فيلا للسوق في 2016 مع احتمال استمرار الضغوط على خفض الايجارات حتى 2017.
وقال جون ستيفنز المدير التنفيذي لاستيكو:” اذا نظرنا الى المدى المتوسط والبعيد تصبح الرؤية الاستشرافية اكثر ايجابية حيث من المرجح كثيرا نمو الطلب مع تقدم مشاريع رئيسية للبنى التحتية الجارية حاليا مثل مدينة دبي للطيران واكسبو دبي 2020″.
وسجلت مبيعات العقارات السكينة انخفاضا في كافة الشرائح حيث انخفضت اسعرا بيع الفيلات لى اساس سنوي بنسبة 11% والشقق بنسبة 8%. وسجلت الفيلات في جزيرة النخلة جميرا انخفاض الاسعار بنسبة 13% على اساس سنوي لتنخفض الى 2475 درهما للمتر المربع، كما انخفضت اسعار الفيلات في المروج (ميدوز) بنسبة 15% الى 1150 درهم.

وقال التقرير ان المستخدمين النهائيين وليس المستثمرين كانوا اغلب المشترين للفيلات والمنازل مع تفضيل واضح للفيلات الاصغر المكونة من غرفتان وثلاث واربع غرف نوم بدلا من الفيلات الكبيرة. وشهدت المجمعات الجديدة مثل “مدن” و”المرابع العربية المرحلة 2″ تحسنا في مستويات النشاط حيث تقدم خيارات ذات سعر افضل وبجودة عالية في نفس الوقت عن المناطق الاكثر رسوخا اضافة الى مشاريع محددة بأسعار تبدأ من 1.6 مليون درهم فقط للمنازل المكونة من 3 غرف نوم.
وفي سوق الشقق الاكثر فخامة انخفضت الاسعار في جميرا بيشت ريزيدانس بنسبة 15.7% الى 1370 درهم للقدم المربعة وانخفضت اسعار الشقق في النخلة جميرا بنسبة 14% الى 1720 درهم للقدم المربعة في المتوسط.
وانخفضت ايجارات الفيلات بنسبة 9% على اساس سنوي، الا انه في القطاع الاقل تكلفة سجلت البرشاء ارتفاعا في الفيلات ذات الثلاث غرف نوم بنسبة 9.2% الى 213,000 درهم سنويا فيما ارتفعت الوحدات المشابهة في مردف بنسبة 4.2% الى 138,000 درهم.
الانخفاض الاكبر جاء في ام سقيم حيث انخفضت ايجارات الفيلات ذات غرفتا النوم اكثر من 50,000 درهم او بنسبة 20% لتسجل 195,000 درهم، فيما تراجعت الفيلات الاكبر ذات الاربع غرف نوم في المرابع العربية وجميرا بارك بنسبة 19% الى 243,000 درهم و15.5% الى 145,000 درهم على التوالي.
وقال ستيفنز:” مع دخول معروض جديد من العقارات للسوق فإن ذلك يجبر مالكي العقارات وخاصة الفيلات المستقلة الأقدم على ان يصبحوا اكثر تنافسية من ناحية الاسعار”.
ومع بقاء تسليم الشقق ابطأ من المتوقع في 2015 بقيت ايجاراتها مستقرة عموما خلال العام فلم تنخفض الا بنسبة 1% فقط في المتوسط رغم ان استيكو سجلت وجود تباينات في مناطق مختلفة.
وانخفضت ايجارات الشقق بنسبة 4% في المتوسط حيث سجلت منطقة الشيخ زايد اعلى انخفاض بأكثر من 12%. وشهدت كلا من مرسى دبي والنخلة جميرا انخفاضا على اساس سنوي حيث انخفضت ايجارات الوحدات ذات غرفة النوم الواحدة بنسبة 13.3% الى 98,000 درهم و10% الى 135,000 درهم على التوالي.
ولم تكن منطقة المركز العالمي المالي بمأمن عن الانخفاض في 2015 حيث انخفضت الوحات ذات غرفتا النوم بنسبة 8.7% الى 158,000 درهم سنويا، وكذلك حذت “جي بي آر” بتسجيل اكبر انخفاض في المتوسط للشقق ذات غرفتا النوم بنسبة 9.2% الى 148,000 درهم.
وقال ستيفنز:” بالنسبة لمالكي العقارات يترتب اجراء تعديلات من ناحية توقعات الايجارات ومرونة السداد، وكما هو طبيعي في حالات ارتفاع المعروض فإن العقارات ذات النوعية الاعلى او الادارة الافضل أو ذات القيمة مقابل المال ستكون قادرة على تحقيق معدل إشغال اعلى من الآخرى”.
وسجل قطاع المكاتب التجارية اداء افضل بقليل بالرغم من دخول مساحات مهمة جديدة قدرها 50,000 متر مربع للسوق في 2015 وتسليم 1.1 مليون متر مربع جديدة في 2016، فيما سجل النصف الاول من 2015 تحسن مستويات الطلب مع ارتفاع الايجارات في مناطق محددة.
واضاف ستيفنز قائلا:” ان غالبية المعروض الجديد الذي يدخل السوق هذا العام هي مباني مملوكة بالمساطحة في مناطق تجارية شهيرة مثل الخليج التجاري وابراج بحيرة الجميرا حيث من المتوقع ان يأتي الطلب على البيع من قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة”.