دبي – مينا هيرالد: في حين لا يزال الاقتصاد المحلي في طور التكيف مع الظروف العالمية الراهنة، يُتوقع أن تشهد إيجارات وقيم الوحدات السكنية في دبي والشارقة وأبو ظبي المزيد من الانخفاض خلال الفترة المتبقية من عام 2016، وفقاً لشركة “كلاتونز” الرائدة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية.

ويعكس تقرير “كلاتونز” 2016 حول آفاق السوق العقاري في دولة الإمارات اتجاهات سوق المكاتب، من خلال إظهار التأثير السلبي لحالات تسريح العمالة في قطاع النفط والغاز والقطاعات المالية والمصرفية على معدلات الطلب على سوق العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد، خصوصاً مع احتمال انخفاض القيمة الرأسمالية ومعدل الإيجارات في أبو ظبي ودبي والشارقة خلال الفترة المتبقية من العام.

وفي معرض تعليقه على نتائج هذا التقرير، قال فيصل دوراني، رئيس الأبحاث لدى “كلاتونز”: “أثرت عوامل اقتصادية عالمية عدة على سوق العقارات السكنية في دولة الإمارات العربية المتحدة، بما في ذلك انخفاض أسعار النفط، وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وقضايا الديون السيادية في الاتحاد الأوروبي، وعدم الاستقرار الاقتصادي في الصين. ونحن لا نزال بعيدين بعض الشيء عن قاع السوق في ظل تأثر أبوظبي الملحوظ بأداء قطاع النفط والغاز الذي سيشهد مزيداً من التصحيحات المقبلة بقوة، لا سيما في العقارات السكنية الفاخرة”.

وأضاف دوراني: ” نتوقع أن يبدأ سوق العقارات السكنية في دبي بالاستقرار بحلول نهاية عام 2017، ويرجع ذلك بشكل كبير إلى”إكسبو 2020 “الذي سيؤثر على نسبة الطلب على العقارات في الشارقة، ولكن حتى ذلك الحين، من المتوقع استمرار انخفاض الأسعار في دبي حيث من المرجح أن نشهد تراجعاً حتى نهاية العام بنسبة حوالي -5٪ في الشقق و -7٪ في الفلل. ”

أبوظبي

بحسب “كلاتونز”، شهدت القيم الشرائية للشقق خلال الربع الثاني من العام تراجعاً بنسبة 0.6٪، وهو أول انخفاض فصلي في غضون ثلاث سنوات ونصف، والذي ترك متوسط الأسعار أقل بنسبة 0.5٪ في الفترة ما بين يناير ويونيو. ولا يزال متوسط أسعار الشقق يتأرجح عند عتبة 1,300 درهم لكل قدم مربعة ومن المتوقع أن يسجل حتى نهاية العام تراجعاً بنحو 3٪ إلى 4٪ مقارنة مع نهاية عام 2015.

وسجّلت قيم الفلل والتي بدأت بالتراجع في نهاية عام 2015 انخفاضات أكثر حدة، وتراجع متوسط الأسعار بنسبة 4.9٪ في الأشهر الستة حتى نهاية شهر يونيو ليصل متوسط أسعار الفلل عند ما دون 1,200 درهم لكل قدم مربعة. ومن المحتمل جداً أن يهبط متوسط قيم الفلل في نهاية عام 2016 بنسبة 10٪ تقريباً بالمقارنة مع عام 2015.

ومن جهته، قال إدوارد كارنيجي، رئيس مكتب “كلاتونز ” في أبوظبي: “يوفر قطاع النفط والغاز جزءاً كبيراً من الطلب على سوق العقارات السكنية وكما هو متوقع، فإنّ تدفق المشترين من هذه الفئة التي تعد فئة نشطة في مجال شراء المنازل، لا يزال ضعيفاً إلى حد ما. وعلاوة على ذلك يزال المشترون حذرين حول الالتزام بالشراء، مع انتشار ظاهرة “الانتظار والمراقبة” بقوة في السوق مع انتظار المشترين المحتملين ريثما يصبح السوق جاهزاً للشراء”.

وأظهر سوق الإيجارات السكنية في أبوظبي درجة عالية وملحوظة من المرونة في التكيف مع الظروف الاقتصادية المتراجعة على مدى فترة ستة إلى تسعة أشهر الماضية، مع استمرار بعض النمو وإن كان هامشياً، لغاية نهاية الربع الأول من العام.

وأضاف كارنيجي: “مع تباطؤ معدلات توليد فرص العمل وورود تقارير حول حالات تسريح متزايدة في عدد من القطاعات الرئيسية، لا تزال التوقعات بشأن سوق الإيجار ضعيفة على المدى القصير. وبينما يرجح أن تستمر بعض المواقع التي ينظر إليها على أنها ذات أسعار أنسب في جذب الحصة الأكبر من الطلب، لا زالت التوقعات تشير إلى استمرار ضعف السوق بشكل عام خلال بقية عام 2016. ونتوقع أن تنخفض إيجارات الفلل في نهاية العام بنسبة تصل إلى 20٪ مقارنة مع عام 2015 في المناطق الاستثمارية السكنية في المدينة، في حين من المرجح أن تسجل إيجارات الشقق انخفاضات أكثر اعتدالاً تتراوح بين 3٪ إلى 4٪ بحلول نهاية العام”.

دبي

وكشف تقرير “كلاتونز” مواصلة أسعار الوحدات السكنية انخفاضها في كافة الأسواق الثانوية بدبي خلال الربع الثاني من العام. وعموماً، انخفضت القيم الرأسمالية السكنية بنسبة 2.4٪ ليصل المعدل السنوي للتغيير إلى -5.2%، كما كانت الشركة قد توقعت سابقاً.

وخلال الأشهر الستة الأولى من عام 2016، انخفض متوسط أسعار الشقق بنسبة 3.6٪، مقابل انخفاض أسعار الفلل بنسبة 5.1٪، في حين سجلت الأسعار في الأسواق الثانوية كالفلل المطلة على البحر في نخلة جميرا(-8.8%) والشقق في ديسكفري جاردنز (-7.9%) انخفاضاً أكثر حدة.

وتعليقاً على ذلك، قال ريتشارد بول، رئيس قسم التقييم العقاري السكني في شركة كلاتونز-الإمارات: “أدى هذا الواقع إلى أن يصبح هذين السوقين الثانويين الأضعف من حيث الأداء هذا العام. ومن الجدير ذكره أن السوق يشهد على تصحيح يشمل كافة النطاقات في ظل استمرار تقلبات الأسعار تدريجياً”.

وأضاف بول: “يعني ذلك استقرار الأسعار في بعض المواقع في الإمارة. وتشمل أبرز أسواق الفلل الثانوية التي شهدت على استقرار أسعار الإيجارات فيها: مجمع البحيرات السكني، ومجمع الينابيع السكني، ومجمع المرابع العربية، فيما تشمل أبرز أسواق الوحدات السكنية: دبي داون تاون (باستثناء برج خليفة)، والمدينة العالمية. ويعود السبب في ذلك إلى أهميتها من حيث الموقع والجودة والقيمة مقارنة مع القيمة السوقية العادلة”.

وبحسب كلاتونز، بعدما سجلت الإيجارات خلال الربع الأول من عام 2016 أكبر انخفاض ربع سنوي لها منذ عام 2011، استمر تسارع معدل الانخفاض، مع تسجيل الربع الثاني من العام متوسط انخفاض بنسبة 4٪، ما جعل معدل التغيير السنوي يصل إلى -6.6%.

وختم بول: “من المتوقع أن يستمر الانخفاض التدريجي في القيم الرأسمالية وأسعار الإيجارات دون حدوث أي صدمات اقتصادية بارزة، ويرجح أن يكون هذا الانخفاض طفيفاً. وسيسهم اقتصاد دبي المتنوع في تقليص التقلبات في القيم والإيجارات، ومن المتوقع أن يكون إكسبو 2020 بمثابة دعم كبير لقطاع الوحدات السكنية”.

الشارقة

ووفقاً لتقرير “كلاتونز” الأخير، فبعدما سجلت الشارقة انخفاضاً بنسبة 5.7% بمتوسط قيمة الإيجار خلال الربع الأول من العام، تراجعت قيمة الإيجارات في الإمارة بنسبة 2.5% في الربع الثاني من عام 2016. ويشير هذا التغير إلى انخفاض قيمة الإيجار بنسبة 8.5% مقارنةً مع الربع الثالث من عام 2016.

ومن جهتها، قالت سوزان إفيليه، رئيس كلاتونز الشارقة: “في ظل تباطؤ توافر فرص العمل وهبوط أسعار إيجارات الوحدات السكنية في دبي، نلاحظ حالات هجرة معاكسة، حيث يعود المستأجرون إلى دبي بعد أن كانوا قد تركوها سابقاً بسبب ارتفاع أسعار السكن. وأدى ذلك بالإضافة إلى انخفاض قيمة الإيجارات في دبي إلى إعادة تقييم أسعار الإيجارات في الشارقة من قبل أصحاب العقارات وتخفيض قيمتها وذلك بهدف جعلها تتوافق مع توقعات المستأجر وتقليل فترات الشغور”.

وأضافت إفيليه: “على الرغم من الجهود التي يبذلها أصحاب العقارات وفي ظل انخفاض قيمة الإيجارات بنسبة 8% هذا العام، نكون قد تجاوزنا توقعاتنا لعام 2016 بانخفاض متوسط قيمة الإيجارات بنسبة 5%. ونتوقع الآن أن تنخفض الإيجارات مع نهاية العام بنسبة 8% إلى 10% مقارنةً مع عام 2015، في ظل تعافي السوق واستعادة توازنه، واتجاهنا إلى أدنى نقطة في دورة السوق الحالية”.