المنامة - مينا هيرالد: على الرغم من التباطؤ الذي تشهده الأوضاع الاقتصادية والذي لا يزال يشكل عائقاً أمام أسواق العقارات في مملكة البحرين، شهدت مختلف القطاعات العقارية استقراراً ملحوظاً خلال النصف الثاني من 2016 والذي يرجح استمراره إلى عام 2017، وذلك وفقاً لشركة "كلاتونز" الرائدة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية.
ويبين تقرير "آفاق سوق العقارات في البحرين لفترة شتاء 2016/2017" أن المرونة العالية التي اتسمت بها ميزانيات الإيجار في مواجهة تأثير التداعيات الاقتصادية ومعدلات التضخم لا تزال تتخطى التوقعات. وفي سوق المكاتب، حافظت الإيجارات في جميع الأسواق الرئيسية بالمملكة على استقرارها إلى حد كبير دون تغير ملحوظ خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، وينطبق الأمر نفسه على سوق مساحات التجزئة الذي شهد ركوداً ملحوظاً مع توقع ثبات الإيجارات على مدى فترة الـ 6 الى 12 شهراً المقبلة.
وفي هذا السياق، قال هاري جودسون ويكس، رئيس كلاتونز في البحرين: "يعكس ركود الإيجارات ضعف العناصر الأساسية الكامنة في السوق، والذي نتج عن هشاشة الاقتصاد واستمرار تأثير بيئة أسعار النفط المنخفضة، والتي قلصت مستويات توليد فرص العمل وأضعفت معنويات السوق بشكل عام. ويرجح أن يستمر هذا الركود بالتأثير على سوق العقارات في المملكة خلال الربع الأخير من العام وكذلك النصف الأول من 2017 باستثناء "جزر أمواج" في سوق العقارات السكنية والمرفأ المالي في سوق المكاتب ومدينة عيسى في سوق التجزئة."
سوق العقارات السكنية
يظهر تقرير "كلاتونز" أنه وباستثناء "جزر أمواج" التي شهدت زيادة شهرية هامشية بقيمة 50 دينار بحريني في إيجارات الفيلات المؤلفة من 4 غرف نوم، لم يسجل أي سوق إيجار آخر في المملكة تغييرات في الإيجارات خلال الربع الثالث.
وأضاف جودسون ويكس: "من واقع خبرتنا في السوق، تظل الجودة والقيمة التي يوفرها العقار مقابل المال، عنصرين أساسيين يعززان اهتمام المستأجرين بالمشاريع التي أطلقت حديثاً، مما يشير إلى أن هؤلاء هم أصحاب القرار ويمتلكون حرية الاختيار من مجموعة متنوعة من الخيارات في السوق. ففي "سيغايا فيوز" وبرج "سيباركو " على سبيل المثال، سجّلنا مستوى ثابتاً من الطلبيات لمئة وأربعين شقة مفروشة معروضة مؤلفة من غرفة وغرفتين وثلاث غرف بإيجارات شهرية تبدأ من 650 ديناراً بحرينياً فقط."
.
من جهته، قال فيصل دوراني، رئيس الأبحاث في شركة "كلاتونز": "واجهت الأسر في البحرين بعض الظروف المعاكسة والصعبة للغاية على مدى فترة الـ 12-18 شهراً الماضية، مع إلغاء الدعم الحكومي ومخاوف فقدان الوظائف مما أثّر سلباً على الثقة وأدى إلى تراجع الميزانيات، لكن يبدو أننا سندخل في فترة من الاستقرار مع بدء السوق بمرحلة من الثبات. كنا قد توقعنا سابقاً أن تنخفض الإيجارات بنسبة 5٪ في المتوسط على مدار هذا العام، ولكننا نعدل توقعاتنا الآن لسوق الإيجارات السكنية لتشمل تسجيل تراجع طفيف أو عدم وجود تراجع مع اقتراب نهاية عام 2016."
سوق المكاتب
كما في سوق العقارات السكنية، حافظت إيجارات المكاتب في جميع أسواق الإيجار الرئيسية في المملكة على استقرارها إلى حد كبير دون تغير ملحوظ خلال الأشهر التسعة الأولى من العام. وكان الاستثناء الوحيد هو ارتفاع معدل إيجار "المساحات المكتبية مع تشطيب" بقيمة نصف دينار بحريني للمتر المربع الواحد في المرفأ المالي (8 دنانير للمتر المربع الواحد) وفي جزر أمواج (5.5 دنانير للمتر المربع الواحد).
وتابع جودسون ويكس: "لا يزال تراجع النشاط في السوق ناتجاً إلى حد كبير عن واقع نشاط الانتقالات الداخلية، على الرغم من أن بداية الاستقرار في جميع أنحاء المملكة قد ساعدت أيضاً على استقرار السوق. مع ذلك لا يزال أصحاب العقارات يترددون في مسألة خفض الإيجارات إذ أنها قد وصلت إلى مستويات منخفضة غير مسبوقة خلال أكثر من أربع سنوات. لكن عوضاً عن ذلك، وكما توقعنا، كان هناك توجهاً مشتركاً لتقديم قدر أكبر من المرونة حول شروط عقد الإيجار، إلى جانب تقديم كميات صغيرة من المساحات المكتبية للإيجار أيضاً."
وأضاف دوراني: "بشكل عام نحن لا نتوقع أي تأرجح كبير في إيجارات المكاتب في المملكة، ويرجح أن تقتصر أي تغييرات على مدى الأشهر الستة المقبلة على نحو (+/-) نصف دينار بحريني للمتر المربع الواحد. وتأتي هذه التوقعات بالاستقرار على افتراض عدم حدوث أي صدمات اقتصادية إقليمية أو عالمية كبرى قد تؤثر على البحرين نظراً لاعتماد سوق المكاتب بشكل كبير على قطاع النفط والغاز والصناعات الداعمة. مع أخذ كل ذلك في الاعتبار فإن أي إجراءات تقشفية أكبر أو أعمق، قد تنعكس بتدهور سريع في أداء السوق. وعند مقاربة هذه المسألة بشكل أكثر إيجابية، فإن الظروف الاقتصادية الصعبة تسهم في رفع الطلب على المكاتب المجهزة الأصغر حجماً، مما يعزز عمل الشركات الدولية المتخصصة في توفير المكاتب المجهزة. وبينما لا يزال أصحاب العقارات في المملكة يدرسون هذه الفكرة إلا أنها تظل مؤشراً إيجابياً في سوق بمعظمها راكدة".
سوق التجزئة
أظهر تقرير "كلاتونز" أن الربع الثالث هذا العام هو سادس فترة ربع سنوية تشهد تباطؤاً في إيجارات مساحات التجزئة على التوالي. وقد شكلت مدينة عيسى الاستثناء الوحيد، حيث ارتفعت الإيجارات بنصف دينار بحريني للمتر المربع لتصل إلى 7 دنانير بحرينية خلال الصيف قبل أن تعود وتستقر. وتظل منطقتا السيف (12.5 دينار بحريني للمتر المربع) وجزر أمواج (12 ديناراً بحرينياً للمتر المربع) أغلى المناطق في المملكة وأكثرها جذباً مما ساهم في استمرار ثبات الإيجارات.
لقد ساهم الضغط على ميزانيات الأسر والناتج عن مخاوف فقدان الوظيفة والشعور العام السائد جرّاء بيئة أسعار النفط المنخفضة، إلى حد كبير في إبقاء إيجارات مساحات التجزئة تحت السيطرة. وقد كانت الإيجارات معرضة لخطر التضخم نتيجة للمرونة الواضحة التي اتسم بها قطاع التجزئة في الفترات الربع سنوية القليلة الأولى التي أعقبت صدمة انهيار أسعار النفط. وتبع ذلك طفرة في مشاريع التجزئة الجديدة في جميع أنحاء المملكة، الأمر الذي أدى إلى قدوم سلسلة من المستثمرين الجدد إلى السوق، وهو الأمر الذي هدأ الآن.
واختتم جودسون ويكس: "نحن نرى في الاستقرار الحالي عاملاً إيجابياً للتنمية المستمرة في السوق. ولا نزال متفائلين لكن بحذر بأن الإيجارات سوف تظل ثابتة على مدى فترة الـ 6 الى 12 شهراً المقبلة. ويمكن للسوق استيعات المعروض الجديد من مساحات التجزئة المتمثل في مشروع المركز التجاري "أفينيوز مول" بقيمة 45 مليون دينار بحريني والذي يجري استكماله بسرعة كبيرة."
